Madame, Monsieur,
Dans le cadre de la procédure judiciaire que vous avez initiée pour impayés de charges, je vous informe par la présente de mes demandes reconventionnelles, fondées sur plusieurs dysfonctionnements graves dans la gestion de notre copropriété, en violation manifeste de mes droits de copropriétaire. Par conséquent, et dans le cadre de votre refus d'échelonner les charges à payer, je vous demande de bien vouloir maintenir la procédure actuelle à mon encontre, afin que mes demandes reconventionnelles puissent y être examinées, et de me remettre les clés des autres bâtiments, afin que je puisse établir un contact avec les autres propriétaires qui seraient enclins à vous poursuivre. Avoir à payer plus de 2 000 euros depuis janvier dernier, c'est-à-dire en l'espace de six mois, est une chose déraisonnable, voire inacceptable, dont je vous laisserai le plaisir de la qualifier. Enfin, je vous prie de me transmettre dès que possible les coordonnées de votre conseil pour l'échange des pièces jointes. Tant moi que d'autres propriétaires avons cette impression de nous faire plumer ; la patience a des limites, et il est temps de régler ces problèmes devant la justice, afin que nos droits de propriétaires soient respectés. Ne refaite pas le coup de donner au tribunal l’adresse de Montreuil, comme la première fois alors que vous connaissiez mon domicile (avec preuve)
Lors de la dernière procédure judiciaire, vous avez empêché le respect du principe du contradictoire garanti par l'article 16 du Code de procédure civile, qui dispose que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ». En m'empêchant de vous contredire et de présenter mes arguments, vous avez violé :
• L'article 16 du Code de procédure civile (principe du contradictoire)
• L'article 6 §1 de la Convention européenne des droits de l'homme (droit à un procès équitable)
• Les droits de la défense, principe fondamental reconnu par les lois de la République La Cour de cassation affirme de manière constante que « la violation du principe du contradictoire constitue une atteinte aux droits de la défense de nature à entraîner la nullité de la procédure » (Cass. 2e civ., 10 juillet 2003, n°01-13.103). La Cour européenne des droits de l'homme rappelle que « chaque partie doit se voir offrir une possibilité raisonnable d'exposer sa cause dans des conditions qui ne la placent pas dans une situation de net désavantage par rapport à son adversaire » (CEDH, 27 octobre 1993, Dombo Beheer B. V. c. Pays-Bas).
De plus, je constate que je n'ai pas été informé de la date d'audience dans le respect du principe du contradictoire et des délais légaux de convocation prévus par les articles 468 et suivants du Code de procédure civile. L'article 15 du Code de procédure civile dispose que « les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent ». L'article 14 du Code de procédure civile impose que « nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ». La Cour de cassation juge que « le défaut de notification de la date d'audience dans les délais légaux constitue une violation du principe du contradictoire justifiant le renvoi de l'affaire » (Cass. 2e civ., 13 septembre 2018, n°17-20.345). La Cour d'appel de Paris a confirmé que « l'absence d'information sur la date d'audience prive la partie de son droit à préparer sa défense et justifie le renvoi » (CA Paris, 9e ch., 22 mars 2019, n°18/11234).
Vous maintenez une opacité totale sur l'attribution des marchés de travaux et de prestations de services, en violation des obligations de transparence imposées au syndic. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic doit procéder à une mise en concurrence loyale pour les contrats et marchés de la copropriété. L'article 21 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic de présenter plusieurs devis comparatifs avant toute décision d'engagement de dépenses importantes. Votre gestion opaque se caractérise par :
• L'absence de mise en concurrence effective pour l'attribution des marchés (plusieurs ne signifie pas uniquement deux)
• Le défaut de communication des devis comparatifs aux copropriétaires
• L'impossibilité pour les copropriétaires de vérifier la conformité des prix pratiqués aux prix du marché
• Un manque de transparence contraire à l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui garantit le droit d'accès aux documents La Cour de cassation juge que « le syndic est tenu de respecter l'obligation de mise en concurrence et de transparence dans l'attribution des marchés, et sa carence engage sa responsabilité » (Cass. 3e civ., 12 novembre 2014, n°13-23.789). La jurisprudence considère que « l'absence de mise en concurrence caractérise une faute du syndic susceptible d'entraîner l'annulation des dépenses engagées et la condamnation du syndic à des dommages-intérêts » (CA Paris, 6e ch., 14 mars 2018, n°16/20147). Le tribunal judiciaire de Paris a jugé que « le défaut de mise en concurrence et l'opacité dans l'attribution des marchés constituent une violation des obligations du syndic justifiant la révision des charges » (TJ Paris, 3 février 2020, n°18/12453). Cette situation laisse suspecter :
• Des prix surfacturés au préjudice de la copropriété
• D'éventuels conflits d'intérêts non déclarés
• Une violation du devoir de loyauté du syndic envers les copropriétaires (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965)Cette gestion opaque constitue une faute grave justifiant la révision des charges payées et la réparation du préjudice subi.
Vous refusez sans motif légitime l'installation de compteurs individuels de chauffage, en violation flagrante de la réglementation en vigueur. L'article L. 241-9 du Code de l'énergie impose l'individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs équipés d'une installation collective de chauffage. Cette obligation est précisée par :Le décret n°2012-545 du 23 avril 2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs L'article R. 241-1 du Code de l'énergie qui prévoit l'obligation d'installer des dispositifs permettant de déterminer la quantité de chaleur utilisée par chaque logement La Cour de cassation a jugé que « l'installation de compteurs individuels répond à une obligation légale et le refus du syndic d'y procéder constitue une faute engageant sa responsabilité » (Cass. 3e civ., 9 juin 2016, n°15-17.234). La Cour d'appel de Versailles a confirmé que « le syndic qui refuse d'inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale la question de l'individualisation des frais de chauffage commet une faute » (CA Versailles, 1re ch., 28 mai 2019, n°18/02341). Votre refus injustifié :
• Viole le droit à la maîtrise de sa consommation énergétique
• Empêche une facturation équitable basée sur la consommation réelle de chaque copropriétaire (article 10 de la loi du 10 juillet 1965)
• Contrevient aux objectifs de transition énergétique imposés par la loi n°2015-992 du 17 août 2015Cette obstruction constitue une faute de gestion caractérisée engageant votre responsabilité.
Conformément à l'article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, tout copropriétaire a le droit de prendre connaissance de l'ensemble des pièces relatives à la copropriété et de communiquer librement avec les autres copropriétaires. En m'interdisant l'accès aux boîtes aux lettres des autres immeubles de la copropriété, vous portez atteinte :
• À la liberté de communication garantie par l'article 11 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen de 1789
• Au droit de libre concertation entre copropriétaires prévu par la loi du 10 juillet 1965
• À mon droit de propriété garanti par l'article 544 du Code civil La Cour de cassation a affirmé que « le droit d'accès aux parties communes et la liberté de communication entre copropriétaires constituent des droits fondamentaux qui ne peuvent être entravés sans motif légitime et proportionné » (Cass. 3e civ., 17 janvier 2007, n°05-20.740). Le Conseil constitutionnel a rappelé que « la libre communication des pensées et des opinions est un des droits les plus précieux de l'homme » et que toute restriction doit être justifiée et proportionnée (Cons. const., 10 juin 2009, n°2009-580 DC). Cette entrave vise manifestement à empêcher les copropriétaires contestataires de s'organiser collectivement, ce qui constitue un abus de pouvoir caractérisé.
J'attire votre attention sur plusieurs irrégularités caractérisées justifiant la remise en cause des charges réclamées :
Le fonctionnement du chauffage collectif pendant la période estivale constitue une dépense manifestement excessive au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, causant un préjudice financier à l'ensemble des copropriétaires. Vous avez maintenu le chauffage en marche durant les mois d'été sous le prétexte fallacieux qu'il ne fallait pas arrêter la chaudière, alors même que le coût du fioul s'élevait à 1 euro le litre. Cette pratique abusive :
• Génère des dépenses totalement injustifiées et contraires à l'intérêt de la copropriété
• Constitue un enrichissement sans cause au profit du fournisseur de fioul
• Révèle une gestion défaillante et potentiellement frauduleuse
• Prive les copropriétaires d'économies substantielles Cette situation est d'autant plus suspecte qu'elle bénéficie directement au fournisseur de combustible sans aucune justification technique sérieuse. Le prétexte invoqué (ne pas arrêter la chaudière) est techniquement infondé et ne résiste à aucune analyse. La Cour de cassation juge que « constitue une dépense excessive celle qui ne correspond pas à une utilisation normale et raisonnable des équipements de la copropriété » (Cass. 3e civ., 23 mars 2011, n°10-14.052). La Cour d'appel de Paris a considéré que « les dépenses de chauffage injustifiées peuvent être annulées et le syndic condamné à rembourser les sommes indûment perçues » (CA Paris, 18e ch., 12 septembre 2017, n°16/08234). Je vous informe que je saisirai les associations de défense des copropriétaires suivantes :ARC (Association des Responsables de Copropriété) 15 avenue de la République UFC-Que Choisir 233 boulevard Voltaire - 75011 ParisCLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie) 46 boulevard Edgar Quinet CGL (Confédération Générale du Logement) 10 rue des Bluets - 75011 ParisCSF (Confédération Syndicale des Familles) 53 rue Riquet - 75019 Paris Ces associations seront informées de l'ensemble des dysfonctionnements constatés dans la gestion de notre copropriété et pourront apporter leur soutien juridique et technique à notre collectif de copropriétaires.
Les relevés de charges que vous m'avez adressés font apparaître pour une même période deux montants différents (4 100 € et 3 800 €), ce qui constitue une irrégularité manifeste dans l'établissement des comptes (articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). La Cour de cassation estime que « les irrégularités comptables et les incohérences dans l'établissement des comptes de charges jettent un doute légitime sur la fiabilité de l'ensemble de la comptabilité du syndic » (Cass. 3e civ., 5 février 2014, n°12-28.456). Le tribunal judiciaire de Nanterre a jugé que « les contradictions manifestes dans les relevés de charges justifient la suspension du paiement jusqu'à régularisation complète » (TJ Nanterre, 14 novembre 2019, n°18/05672).
L'augmentation des charges trimestrielles de 570 € à 700 € (+22,8%) nécessite une justification détaillée conformément à l'article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. La Cour d'appel de Versailles a jugé que « toute augmentation significative des charges doit être justifiée par des pièces précises et détaillées, à défaut de quoi elle peut être annulée » (CA Versailles, 3e ch., 19 juin 2018, n°17/03892). La Cour de cassation rappelle que « le syndic est tenu de justifier de manière précise toute augmentation des charges, et son défaut d'explication constitue une faute » (Cass. 3e civ., 8 octobre 2015, n°14-21.345).
Dans le cadre de la procédure judiciaire que vous avez initiée, je forme les demandes reconventionnelles suivantes en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 64 et suivants du Code de procédure civile. La Cour de cassation affirme que « le copropriétaire poursuivi en paiement de charges peut former toute demande reconventionnelle tendant à contester la régularité des charges réclamées » (Cass. 3e civ., 15 décembre 2016, n°15-25.789). La Cour d'appel de Paris a jugé que « les demandes reconventionnelles du copropriétaire poursuivi sont recevables dès lors qu'elles sont en lien avec les charges réclamées » (CA Paris, 23e ch., 7 mars 2019, n°17/15234).
1. Production de l'ensemble des devis comparatifs pour tous les marchés attribués au cours des cinq derniers exercices2. Production des justificatifs détaillés de l'ensemble des charges pour les cinq derniers exercices3. Communication des contrats conclus avec les prestataires et fournisseurs4. Production de la comptabilité analytique justifiant les augmentations de charges
5. Rectification des relevés de charges contradictoires (4 100 € + 3 800 €) 6. Restitution des sommes indûment perçues au titre du chauffage estival 7. Restitution des sommes payées en trop du fait de la surfacturation des marchés non mis en concurrence 8. Dommages et intérêts pour faute de gestion caractérisée La Cour de cassation juge que « les charges indûment perçues par suite d'une faute du syndic doivent être restituées avec intérêts » (Cass. 3e civ., 27 novembre 2013, n°12-24.567).
9. Libre accès aux parties communes pour communication avec les copropriétaires 10. Garantie du respect du principe du contradictoire dans toute procédure 11. Inscription à l'ordre du jour de la prochaine AG de l'installation de compteurs individuels de chauffage 12. Mise en place d'une procédure transparente de mise en concurrence pour tous les marchés futurs
Sans préjudice de mes contestations et demandes reconventionnelles, et afin de démontrer ma bonne foi, je vous règle la somme de 4 100 € (deux mille euros ce jour, le solde le 15 du mois) à titre strictement provisionnel et sous toutes réserves expresses de mes droits. La Cour de cassation a confirmé que « le paiement des charges sous réserve expresse n'emporte pas renonciation aux contestations et permet au copropriétaire de solliciter ultérieurement la restitution des sommes indûment versées » (Cass. 3e civ., 18 janvier 2012, n°10-28.234). Ce paiement :
• Ne vaut en aucun cas acceptation de votre gestion
• Ne constitue pas une renonciation à mes demandes reconventionnelles
• N'emporte aucune reconnaissance de dette définitive
• Est fait sous réserve expresse de restitution en cas d'annulation ou de réduction des charges par décision de justice
Il n'y a pas lieu à conciliation compte tenu :
• De la gravité et de la répétition des manquements constatés
• De l'opacité persistante dans la gestion
• Des violations répétées de nos droits fondamentaux de copropriétaires
• Du préjudice financier important causé à l'ensemble des copropriétairesNotre collectif de copropriétaires lésés par votre gestion fera valoir l'ensemble de ses demandes reconventionnelles devant la juridiction compétente.
Je vous mets en demeure de :
• Me communiquer sous 7 jours ouvrés l'ensemble des pièces justificatives demandées (article 10 du décret du 17 mars 1967)
• Produire l'ensemble des devis comparatifs pour les marchés des trois derniers exercices
• Rectifier les relevés de charges contradictoires sous 8 jours
• Cesser immédiatement toute entrave à la communication entre copropriétaires
• Garantir le respect du principe du contradictoire dans la procédure en cours
• Inscrire à l'ordre du jour de la prochaine AG la question des compteurs individuels avec production d'un devis
• De me fournir une explication comptable claire et détaillée pour les paiements que j’ai effectué depuis cinq ans pour chaque année Je me réserve le droit de publier l'ensemble des éléments concernant cette gestion opaque dans les médias locaux, dans le respect de mon droit à la liberté d'expression et du droit à l'information du public. La présente vaut mise en demeure au sens de l'article 1344 du Code civil et formulation de demandes reconventionnelles dans le cadre de la procédure judiciaire en cours. Toutes nos communications seront disponibles publiquement via notre site public contestation. Je vous remercie de m'adresser les coordonnées de votre conseil et du tribunal chargé de l'affaire.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.